Warten auf die Normalität

Gerade in deutschen Großstädten ist der Immobilienmarkt immer noch deutlich überhitzt. So steigen die Immobilienpreise, trotz dessen dass die Zinswende mittlerweile im Vollzug ist und sich ein böses Erwachen für manche Hauskäufer innerhalb der nächsten Jahre abzeichnet, immer noch munter weiter, wie der Pfandbriefbankenverband VDP berichtete. Damit zeigt sich, dass der niedrige Zins nicht die einzigen begünstigenden Impulse für eine Immobilienblase lieferte. Denn auch wenn die Zinsen nun steigen, hat eine muntere Inflation fast denselben Effekt: Das Geld ist einfach zu billig, um ihm zu trauen. Und so fliehen die Leute weiter in alternative Anlageklassen und Immobilien.

Einzige Ausnahme - Einzelhandel

Der plötzliche Anstieg der Zinsen im Frühjahr hat bisher wenig dazu beigetragen, das Preiswachstum auf dem Wohnungsmarkt zu bremsen: Während die Büropreise nach einer Stagnation in der Anfangsphase der Pandemie im zweiten Quartal 2022 weiter leicht gestiegen sind, sind Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser wieder stärker gestiegen (auch wohl begünstigt durch Flüchtlingswellen). Lediglich Einzelhandelsimmobilien wurden abermals billiger, wohl weil der Einzelhandel der größte Verlierer der Digitalisierung ist und mancherorts von horrenden Mietkosten überrollt wird, die gewisse Geschäftsmodelle heute nahezu unmöglich machen. Leerstände in diesem Bereich sind in vielen Metropolen der Welt kein seltener Anblick mehr und stellen das bislang erprobte Konzept der Innenstädte als Einkaufsmeilen vor eine große Herausforderung.

Frankfurt noch im Mittelfeld

Im Wohnsektor ist Entwicklung regional unterschiedlich betont: Innerhalb eines Jahres stiegen die Preise für vergleichbare Einfamilienhäuser um 12,1 % und sogar um 9,8 % höher als für Eigentumswohnungen. Ganze Wohnhäuser, die von Investoren gekauft wurden, stiegen um 8,6 %. Auch die Standorte unterscheiden sich: Berlin und München führen die Liste mit Wohnimmobilien-Wachstumsraten von 11,9 % und 11,6 % an. Frankfurt lag mit 7,9 % recht moderat. Ein Haus kaufen in Frankfurt ist daher für viele nicht so utopisch wie anderswo.

Wohl jenen mit langer Zinsbindung

Bemerkenswert ist die Entwicklung angesichts der Zinsverschiebung: Von 1,0 % auf 2,7 % notiert der Vermittler Interhyp in diesem Jahr zehnjährige Festzinsdarlehen. Das heißt, Immobilienbesitzer mit signifikanter Restschuld und endender Zinsbindung schauen Preissteigerungen von mehreren Prozentpunkten ins Auge. Wer noch einen sechsstelligen Betrag offen hat, schluckt da schon mal kurz. Das alles vor dem Hintergrund der drohenden Rezession. Da der Immobilienmarkt traditionell hinter der Konjunktur hinterher schleicht, werden sich viele Entwicklungen erst noch offenbaren. Doch hoffnungsfroh stimmen sie nicht.