Immobilienerwerb in Würzburg – was ist zu beachten?

Würzburg gehört zu den Städten in Deutschland, die allgemein eine sehr hohe Wohnqualität bieten. Dabei ist das Angebot in der unterfränkischen Stadt jedoch relativ eng begrenzt. Es verwundert daher nicht, dass auch in Würzburg in den vergangenen Jahren steigende Mieten und Preise für Wohnimmobilien zu verzeichnen waren. Aber wie sieht es eigentlich aus, wenn sich jemand für eine Immobilie in Würzburg interessiert? Wo lohnt es sich, in Wohneigentum als Kapitalanlage zu investieren oder ist der Kauf eher dann sinnvoll, wenn die Immobilie selbst bewohnt wird? Dieser Artikel geht auf diese und weitere Fragen ein.

Wie sieht der Immobilienmarkt in Würzburg aus?

Grundsätzlich kommt es natürlich immer darauf an, was und wo Interessenten suchen. Auch in Würzburg gibt es je nach Stadtteil unterschiedliche Wohnqualitäten, was sich wiederum auf die Verfügbarkeit möglicher Objekte niederschlägt. Die Wohnlagen bilden sich wie folgt ab:

• Altstadt, Frauenland und Steinbachtal – diese Wohnlagen sind begehrt und gelten als sehr gut bis ausgezeichnet. Sie zeichnen sich, mit Ausnahme der Altstadt, überwiegend durch freistehende Einfamilienhäuser aus. Wer gezielt nach Doppelhäusern oder Reihenhäusern sucht, wird in der Altstadt nicht fündig. Im Frauenland gibt es neben den klassischen Ein- und Zweifamilienhäusern auch Geschosswohnungen, die zum Kauf als auch zur Miete angeboten werden.
• Lengfeld, Versbach, Dürrbachtal, Lindleinsmühle, Heidingsfeld und Rottenbauer – die Wohnlagen hier gelten als mittel bis gut. Je nach Stadtteil herrschen gute bis ausgezeichnete Verkehrsanbindungen. Die Stadtteile Heidingsfeld, Heuchelhof und Rottenbauer liegen zwar am Stadtrand sind aber mit der Straßenbahn gut angebunden. Einige Stadtteile besitzen das Prädikat »Soziale Stadt« und kommen somit in den Genuss von Förderungen.
• Sanderau und Zellerau – zählen ebenfalls zu den begehrten Wohnlagen, da sie sich durch ihre Nähe zur Innenstadt auszeichnen und gewachsene Quartiere sind. Fragt man die älteren Würzburger hat sich gerade die Zellerau in den letzten Jahren sehr positiv entwickelt. Ein Grund hierfür ist die hervorragende Infrastruktur.
• Grombühl – Für junge Familien und Studenten ist der Stadtteil Grombühl sehr geeignet und gilt als allgemein beliebt. Die Mietpreise liegen hier vergleichsweise niedrig, was sich jedoch auch in der Wohnqualität niederschlagen kann.
• Hubland – Dieser Stadtteil ist eine Besonderheit, weil quasi er erst noch einer werden will. Auf dem ehemaligen Gelände der Leighten Baracks, einer Kaserne mit wechselvoller Geschichte, herrscht gerade rege Bautätigkeit. Hier können neben Eigentumswohnungen, die zu Kauf und Miete angeboten werden, auch unbebaute Grundstück für Eigenheime von der Stadt Würzburg erworben werden. Auf dem Gelände findet 2018 auch die Landesgartenschau statt, die in ihren Grundzügen als Park dauerhaft erhalten bleiben und so für hohe Wohnqualität sorgen wird. Das Hubland wird über eine eigene Infrastruktur mit Geschäften des täglichen Bedarfs verfügen und zeichnet sich durch seine Nähe zum Uni-Campus aus.

Und wie verhalten sich die Miet- und Kaufpreise in den einzelnen Gebieten? Bei den folgenden Preisen handelt es sich um Durchschnittswerte. Allerdings bewegen sich die Angebote je nach Lage und Zustand in erheblichen Preisspannen. Grundsätzlich ist festzustellen, dass Neubau-Eigentumswohnungen im Stadtgebiet Würzburg zwischen 4.000 € und 5.000 € pro Quadratmeter angeboten werden. Für einen sanierten Altbau werden regelmäßig mehr als 3.000 € pro Quadratmeter fällig. Die Mieten bewegen sich bei diesen Objekten in der Regel teils deutlich oberhalb der 10 €-Marke.

• Altstadt – der durchschnittliche Mietpreis liegt bei ungefähr ca. 10,50 Euro je Quadratmeter. Eigentumswohnungen werden durchschnittlich mit ca. 3.350 Euro pro Quadratmeter gehandelt.
• Frauenland – erschwinglicher aber nicht günstig ist der begehrte Stadtteil mit ca. 9,46 Euro ist der Mietpreis und auch die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen erreichen die ca. 3.000 Euro durchschnittlich nicht. Wer sich für ein Haus interessiert, muss durchschnittlich ca. 3.280 Euro je Quadratmeter zahlen.
• Lindleinsmühle – in allen drei Bereichen ist der Stadtteil günstig. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen liegen bei ca. 2.263 Euro, für Häuser bei ca. 2.000 Euro und die Preise je Quadratmeter für eine Mietwohnung liegen bei ca. 7,45 Euro.
• Sanderau – dieser Stadtteil ist wieder deutlich teurer. Mit ca. 9,90 Euro je Quadratmeter müssen Mieter tiefer in die Tasche greifen; Eigentumswohnungen kosten je Quadratmeter ungefähr ca. 2.759 Euro.
• Steinbachtal – eine der edelsten Gegenden in Würzburg kostet natürlich. Schon der Mietpreis ist mit ca. 10,85 Euro der teuerste in der Stadt, die Quadratmeterpreise bei den Eigentumswohnungen schlagen mit rund ca. 3.793 Euro zu Buche, Grundstücke für Häuser sind mit ca. 3.265 Euro je Quadratmeter ein wenig günstiger.

Wo lassen sich gute Objekte finden?

Für Investoren und natürlich für Privatpersonen, die für sich nach einer Immobilie suchen, stellt sich immer die Frage, wo die Objekte denn gefunden werden können. Da gibt es natürlich verschiedene Möglichkeiten und es ist durchaus möglich, allein ein geeignetes Haus zu finden:

• Zeitung – weiterhin werden Häuser in Zeitungen angeboten. Teilweise haben Interessenten jedoch auch Glück und kommen schlichtweg an einem Objekt vorbei, das zu verkaufen ist.
• Internet – über Immobilienportale ist es relativ leicht, geeignete Häuser oder Wohnungen zu finden, beziehungsweise sich erst einmal einen Überblick zu verschaffen. Der Vorteil an diesem Weg ist, dass die meisten Verkäufer – egal ob Privatperson oder Makler – die Objekte mit Informationen und Bildern einstellen. Interessenten können daher schon vorab anhand der Bilder prüfen, ob es überhaupt für sie infrage kommt. Das spart Zeit und schützt vor bösen Überraschungen. Allerdings werden gerade in Zeiten hoher Nachfrage gar nicht mehr alle Angebote inseriert, da diese über Nachbarn, persönliche Netzwerke und bei den Maklern vorgemerkte Kunden ihren Käufer finden.
• Makler – über einen Makler können daher oft Objekte gefunden werden, die nicht frei zum Verkauf angeboten werden. Gerade bei den interessantesten Objekten bedarf es kaum oder keine Werbung, sagen viele Makler. Teilweise gibt es daher wahre Schätzchen zu finden, wenn man sich bei einem Makler vormerken lässt. Gerade für Personen, die bislang nicht in Würzburg leben, ist dieser Weg nützlich, da sie nicht ständig in die Stadt fahren müssen. Gute Makler helfen mit ihrem Know-How auch bei allen Vorgängen, die mit dem Haus- oder Wohnungskauf in Verbindung stehen. Dafür erhalten sie jedoch auch eine Vergütung.

Was ist sonst zu beachten?

In erster Linie ist natürlich daran zu denken, dass das Haus oder die Eigentumswohnung auch zu einem selbst passt. Selbst, wenn die Immobilie nur als Investition angeschafft und vermietet wird, müssen sich Eigentümer darum kümmern. Vor dem Kauf sollte Folgendes beachtet werden:

• Bausubstanz – wie es um das Haus überhaupt bestellt? Sind bereits hohe Modernisierungskosten abzusehen, sollte der Kaufpreis drastisch nach unten reguliert werden. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten unbedingt die letzten Eigentümerversammlungsprotokolle und Betriebskostenabrechnungen geprüft werden.
• Bebauung – ein Blick in den Bebauungsplan der Stadt hilft immer. Es sollte auch geprüft werden, ob bereits in Projekte in der Umgebung angedacht sind. Nicht, dass hinter dem Grundstück bald kein Wald mehr wartet, sondern der Ausblick auf eine Schnellstraße.
• Finanzierung – wer finanziert, sollte ganz genau darauf achten, wie der Wert des Hauses aktuell ist und wie sich der Wert in den nächsten Jahren verändern könnte.

Abbildung 2: Würzburg zählt mit angenehmer Atmosphäre zu den Städten, in denen es sich gut leben lässt.

Fazit – auch in Würzburg hinschauen

Würzburg hat traumhafte Ecken und das Leben in der unterfränkischen Stadt ist mit Sicherheit schön. Doch wer eine Immobilie kauft, sollte unbedingt hinschauen und nicht „aus dem Blauen“ heraus zuschlagen. Selbst wenn sich der Marktwert der Immobilie in den nächsten Jahren nicht großartig verändert, ist es wichtig, auf eine gute Bausubstanz und die Lage zu achten. Wer mit Geduld vorgeht und sich in allen Richtungen umhört, kann durchaus ein Schnäppchen machen oder ein großes Grundstück zum Bau eines Eigenheims erhalten.

Bildquellen:
Abbildung 1: @ falco (CC0-Lizenz) / pixabay.com

Abbildung 2: @ RebeccaJoyce (CC0-Lizenz) / pixabay.com